管理費等の滞納に対する法的措置
滞納は、早めの対処が肝要です
これらの措置が必要になる前に解決させることが一番ですが、他の手段が功を奏しないときは、適切な法的措置を速やかに講ずるべきです。
これらの措置の検討には、管理会社やマンション管理士の支援を受けることを推奨します。
※法律事務や訴訟代理人は、弁護士または資格を持つ司法書士に限ります。
少額訴訟
滞納管理費等が60万円以下の場合のみ利用可能 被告の所在が不明など、訴訟上の書類を被告に送達できない場合は利用不可 同一裁判所において同一の年にする訴訟の提起は10回まで 原則として1回の審理で即日に判決 訴訟の提起先は、被告の住所地を管轄する簡易裁判所（簡易裁判所の専属管轄） 管理規約の定め、または総会決議により訴訟追行人（原告）を選出する ⇒ 区分所有者の共同の利益背反行為に対する訴訟である場合は総会決議による
支払督促
訴訟ではない（法廷で争うことなく確定判決と同一の効果を得られる） 滞納管理費等の金額によらず利用可能 ⇒ 少額訴訟とは異なり上限額はなく、また請求目的も金銭に限らない 債務者の所在不明、または日本国内にいない場合は利用不可 支払督促の申立て先は、債務者の住所地を管轄する簡易裁判所の書記官 債務者が支払督促を受領した日から2週間以内に、債務者からの異議申立てがないときは、仮執行宣言の申立てを行うことができる（仮執行の宣言付支払督促が債務者に送達される） ⇒ 30日以内に申立てない場合、支払督促はその効力を失う 債務者が仮執行の宣言付支払督促を受領した日から2週間以内に、債務者からの異議申立てがない、または異議申立てが却下された場合は、確定判決と同一の効力が生じる 債務者から異議申立てがされた場合は通常訴訟に移行する ⇒ 督促の目的額が140万円以下の場合は簡易裁判所、140万円を越える場合は地方裁判所
先取特権の実行
債務者の区分所有権および建物に備えた動産を競売にかけることにより、滞納管理費等を回収する方法で、債務者の住所地を管轄する裁判所に申立てることにより行う 先取特権は登記された抵当権には劣後するため、動産の売却によって債権額を満たす見込みがなく、不動産の時価相当額以上の抵当権が設定されている場合は債権回収ができない可能性が高い（マンションの場合、抵当権は住宅ローンに関して設定されることが多く、その場合、ローンの支払いが滞っていない限り抵当権者である銀行などが競売を申立てることはないため、抵当権に劣後する先取特権をもって管理組合が競売を申立てることは困難）
区分所有権の競売請求（59条競売）
管理費等の滞納額が著しく多額であるなど、その滞納行為が区分所有者の共同の利益に反し、また区分所有権の競売によらなければ滞納された管理費等を回収することができないと認められる場合、訴訟をもって競売を請求することが可能 先取特権の実行による回収が困難な場合も可能（民事執行法63条不適用） ⇒ 滞納管理費等を競売代金から回収できない場合は競落人から回収可能 H18.6.27東京地裁は、上述の下線部分についての証明義務は管理組合にあるとし、区分所有法第59条に基づく競売請求訴訟のハードルを上げる判断をした ⇒ 他に手段がないことを証明することは一般的に不可能とされることから、弁護士やマンション管理業界で当時物議を醸した 総会決議により訴訟追行人(原告)を選出する
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