マンション管理と管理組合

マンション管理の主体は管理組合

マンションの管理は、管理会社や売主(分譲会社)あるいは管理人が行うものと思われがちですが、実際は区分所有者全員で構成される管理組合が主体となって行います。それは何故か。

どんな物でも、その持ち主がその負担と責任で管理を行います。マンションの場合、その建物は全区分所有者の共有であるため、その持ち主である全区分所有者(管理組合)が行わなければなりません。要するに管理は、他人任せではダメということです。

区分所有者がすべきこと

マンション管理の目的は、安全・安心・快適な居住環境の維持・向上、そして、その資産価値の維持・向上を図ることに他なりません。自身が暮らすマンションが危険であったり、不安または劣悪な環境であること、資産価値が低下することを望む人は恐らくいないでしょう。

適切な管理が行われないマンションは劣化し、危険になり、劣悪な住環境になってしまいます。

各区分所有者は、良好な居住環境を維持し、また、相互に迷惑をかけないなど、管理組合という団体の中で相互協力しなければなりません。これが一戸建ての家とは大きく異なるところです。

歯車マンションの管理には当然費用が掛かります。その費用負担をどうするか、管理を具体的にどのように行うかは管理組合での話し合いで決定します。この話し合いを円滑に行い、適正な結論を出すためには、組合員相互の交流があること、つまり、良好なコミュニティが形成されていることが求められます。

各区分所有者は、自身が管理組合の一員であることを理解し、管理組合の活動に積極的に参加するとともに、良好なコミュニティの形成に努めなくてはなりません。

管理組合とマンション管理士

マンションの管理には、時間や労力のボランティア的な提供が必要であったり、専門知識が必要であったりするために尻込みする人も多く、ともすれば人任せになりがちです。しかし、繰り返しになりますが主体は管理組合であるため、人任せにはできません。特に、外部の第三者への丸投げ(一任)は絶対にしてはいけません。

全てを、管理組合が自らで行えなくとも、専門家を活用することで、その負担を軽減し、かつ、適正な管理を行うことができます。

マンション管理士は、管理組合の立場に立って、適正な管理を実現するために管理組合をサポートします。管理組合をサポートする者としては他に管理会社もありますが、マンション管理士は管理組合の立場でサポートを行う点で、管理会社とは根本的に異なります。

マンション管理士は、管理組合での検討や判断に必要となる助言や資料の提供、手段・方法の提案、各種調査などを行い、管理組合をサポートします。また、管理会社に業務委託をしている管理組合では、管理会社への指示が適正となるような助言や、管理会社の業務報告やその実施内容などについて、問題点の有無を確認し、管理組合への具申や助言なども行います。

マンション管理士の活用法としては、管理組合の運営を継続的にサポートする顧問契約や、管理規約の改正や滞納管理費の対応など、個々の事案についての業務委託があります。

管理組合と管理会社

管理会社に管理業務を委託することで安定した管理を行うことはできます。しかし、管理業務の実施状況は管理組合がチェックする必要があります。

管理会社は契約に基づき、プロとして受託業務を行うことが当然ですが、管理組合側が全くの無関心であって、何らチェックを行わないとすれば、手抜きや、無用な管理行為の実施によって管理組合財産を支出させる、などのおそれがあります。現実に、このような事例の報告は少なくありません。

管理組合でチェックすることが困難であれば、マンション管理士を活用するべきです。

管理会社への業務委託は、本来管理組合が行うべき業務を代わりに行ってもらっているに過ぎず、一任ではありません。管理組合はその点に留意し、適正な管理の実施、管理組合財産の保全という観点からも、チェックを怠ってはいけません。

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